Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Daire Paylaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını verip karşılığında bina yapıldıktan sonra belirli sayıda daire aldığı, müteahhidin ise inşaatı yapıp kalan daireleri kendine aldığı bir modeldir. Türkiye’de kentsel dönüşümün ve konut üretiminin büyük kısmı bu modelle döner. Sözleşme ve paylaşım doğru kurulmazsa yıllarca süren anlaşmazlıklar çıkar.
Kat karşılığı modeli nasıl işler?
Arsa sahibi arsayı verir, müteahhit tüm inşaat maliyetini üstlenip binayı yapar. Bina bitince daireler önceden anlaşılan orana göre paylaşılır. Örneğin %50–%50 bir anlaşmada 20 dairelik binanın 10’u arsa sahibinin, 10’u müteahhidin olur.
Paylaşım oranı neye göre belirlenir?
Oran; arsanın konumu, imar durumu (kaç kat çıkılabildiği), bölgedeki satış fiyatları ve inşaat maliyetine göre pazarlıkla belirlenir. Genel mantık: arsa değeri yüksek bölgelerde arsa sahibinin payı artar (örn. %60 arsa sahibi), maliyetin yüksek olduğu ya da imarın düşük olduğu yerlerde müteahhidin payı artar.
Daire paylaşımında hangi daireler kime?
Sadece sayı değil, hangi dairelerin kime düşeceği de sözleşmede net olmalı. Kat, cephe, manzara ve metrekare farkı fiyatı değiştirir. Uygulamada sıkça çapraz paylaşım yapılır: her kattan birer daire her iki tarafa dağıtılır ki değer dengeli olsun.
| Kat | Arsa Sahibi | Müteahhit |
|---|---|---|
| 1. kat | Daire 1 | Daire 2 |
| 2. kat | Daire 4 | Daire 3 |
| 3. kat | Daire 5 | Daire 6 |
Sözleşmede olması gereken maddeler
- Paylaşım oranı ve daire dağılım listesi (numarayla).
- Teslim süresi ve gecikme cezası.
- İnşaat kalitesi ve mahal listesi (hangi malzeme kullanılacak).
- İskan (yapı kullanma izni) ve tapu devir şartları.
- Kat irtifakı ve satış vekaleti koşulları.
Hasılat paylaşımı alternatifi
Bazı projelerde daire yerine satış hasılatı paylaşılır: daireler satılır, gelir orana göre bölüşülür. Bu model şeffaf satış ve tahsilat takibi gerektirir çünkü her satıştan arsa sahibinin payı anında ayrışmalıdır.
Paylaşımı yazılımla takip etmek
voqpro’da her daireyi “arsa sahibi payı” veya “satılık” olarak işaretleyebilir, satış haritasında paylaşımı renkle görebilirsiniz. Hasılat paylaşımlı projelerde tahsilatlardan arsa sahibi payını ayrı bir cari hesapta izleyebilir, kime ne kadar aktarıldığını takip edebilirsiniz. Böylece hem müteahhit hem arsa sahibi aynı net tabloyu görür.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibinin arsasını müteahhide verip karşılığında bina yapıldıktan sonra belirli sayıda daire aldığı sözleşme türüdür. Müteahhit inşaat maliyetini üstlenir, kalan daireleri satarak kâr eder. Türkiye’de konut üretiminin büyük kısmı bu modelle gerçekleşir.
Kat karşılığı paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Oran; arsanın konumu, imar durumu (çıkılabilecek kat sayısı), bölgedeki satış fiyatları ve inşaat maliyeti dikkate alınarak pazarlıkla belirlenir. Arsa değeri yüksek bölgelerde arsa sahibinin payı artarken, maliyetin yüksek olduğu yerlerde müteahhidin payı artar.
Hangi dairelerin kime düşeceği nasıl adil ayrılır?
Sadece daire sayısı değil, kat, cephe, manzara ve metrekare farkı da değeri etkiler. Bu yüzden genellikle çapraz paylaşım yapılır; her kattan daireler iki tarafa dağıtılarak değer dengesi korunur ve dağılım listesi numaralarla sözleşmeye yazılır.
Bunları tek panelde yönetin
voqpro; şantiye takibi ve ön muhasebeyi bir arada sunar. 14 gün ücretsiz, kurulum yok.
Ücretsiz Deneyin